Оспаривание сделок с недвижимостью
Участие адвоката по делам о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными
Исходя из положений ст.153 ГК РФ под сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор является разновидностью сделки и под ним понимается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть для заключения сделки в некоторых случаях достаточно волеизъявления только одного лица (например, составление завещания или доверенности), тогда как для договора необходимым условием для его заключения является наличие волеизъявления двух или более лиц.
К наиболее частым сделкам, связанным с недвижимостью, относят:
- договор купли-продажи недвижимого имущества;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор ренты;
- составление наследодателем в отношении недвижимого имущества завещания;
- договор аренды.
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. В зависимости от характера все условия можно подразделить на: существенные (т.е. такие условия, которые требуют обязательного согласования, в противном же случае при отсутствии по ним соглашения сторон - договор считается незаключенным). К числу таковых относят, к примеру, условия о предмете договора; условия, которые прямо названы в законе для конкретного договора (например, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества относят условие о цене отчуждаемого по такому договору недвижимого имущества).
Кроме существенных условий сделок выделяют обычные условия, т.е. некие условия, которые традиционно включаются в любой договор, не обговариваются сторонами и подлежат выполнению в любом случае (например, место и время выполнения указанных в договоре обязательств сторон, факт перехода собственности, время перехода или передачи собственности, обязанности сторон по обращению с предметом договора).
Выделяют и случайные условия договора. Случайными называются такие условия, которые изменяют, либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, также как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора.
Все недействительные сделки традиционно делят на две категории: ничтожные сделки - т.е. сделки недействительные вне зависимости от признания их таковыми судом (данные сделки не порождают правовых последствий и признаются недействительными с момента их совершения); оспоримые сделки - т.е. сделки недействительные по основаниям, предусмотренным в законе в силу признания их таковыми судом.
К основаниям для признания сделок с недвижимостью недействительными относят:
- сделки с незаконностью содержания (например сделка по предоставлению льготных кредитов от государства для приобретения недвижимости лицам, не имеющим права на его получение;
- неспособностью сторон к участию в сделке (например, совершение сделки с недвижимостью недееспособным лицом);
- несоответствием воли и волеизъявления лица в сделке, когда его воля формируется неправильно под влиянием различных факторов (например, совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества под влиянием обмана, насилия или угроз). К числу данных сделок относят также кабальные сделки - т.е. сделки, совершенные вследствие стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для себя условиях;
- несоблюдением формы сделки (например, сделки для совершения которых в обязательном порядке требуется нотариальная форма - договор ренты).
Последствием признания сделки недействительной является реституция - т.е. возврат сторон в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения. Как правило, выделяют: двустороннюю реституцию - т.е. возврат обеих сторон в первоначальное имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Она применима к:
- сделкам, совершённым с нарушением формы и правил о государственной регистрации;
- сделкам, совершённым с выходом за пределы правоспособности юридического лица;
- сделкам, совершённым с выходом за пределы ограничений полномочий;
- сделкам, совершённым малолетними, несовершеннолетними в возрасте 14-18 лет, ограниченно дееспособными, недееспособными, а также лицами, не способными понимать значения своих действий и руководить ими;
- сделкам, совершённым под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
- сделкам, совершённым с целью, противной основам правопорядка и нравственности, если ни одна из сторон не допустила умысла.
Односторонняя реституция заключается в том, что то исполненное обратно получает только добросовестная сторона. Данная реституция применяется при признании недействительными сделок, заключенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или при стечении тяжелых обстоятельств. В этом случае потерпевшей стороне возвращается все полученное ею по сделке, а то имущество, которое получено потерпевшей стороной от другой стороны, а также причитавшееся ей в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход государства. Таким образом, недобросовестная сторона не получает назад исполненное по сделке.
Анализируя вышесказанное, следует отметить, что признание сделок с недвижимым имуществом недействительными является довольно сложным и трудоемким процессом, осуществление которого можно поручить только профессионалам своего дела.
По данной категории дел адвокат поможет оказать следующую юридическую помощь:
- осуществить консультацию по вопросам признания сделки недействительной;
- осуществить проверку сделки с недвижимым имуществом на предмет правильности ее составления и законности ее условий;
- подготовить и собрать необходимы документы для обращения в суд с иском о признании сделки недействительной;
- составить сделку по отчуждению недвижимого имущества;
- составить исковое заявление о признании сделки недействительной;
- представлять интересы доверителя в судах всех инстанций по вопросам о признании сделки недействительной.
Самостоятельное решение вышеуказанных вопросов может привести к необратимым негативным последствиям: вы можете потерять не только денежные средства, но и дорогостоящую недвижимость.